La Enervación del Desahucio.Requisitos y Plazo

¿Cuál es el significado de enervación del desahucio?

Enervar el desahucio, por definición,  significa rehabilitar el contrato de arrendamiento mediante el pago de las rentas debidas.

Cuando se celebra un contrato de arrendamiento, la principal obligación del inquilino es el pago de la renta, además de las cantidades asimiladas a ésta( comunidad, agua, etc.)

Cuando el inquilino no paga la renta o las cantidades convenidas en contrato, el propietario del inmueble puede instar un tipo de juicio para recuperar la posesión del piso o local arrendado y reclamar el pago de las rentas.

Ese procedimiento es el Juicio de Desahucio.

Interpuesta la demanda de desahucio por el dueño para recuperar el inmueble y el pago de las rentas, el inquilino tiene el derecho de pagar las rentas o consignar las cantidades adeudadas para que siga vigente el contrato de arrendamiento.

Requisitos para ejercitar la Enervación del Desahucio.

enervación del desahucio

Este derecho de enervación del desahucio está regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su art. 22,4, y tiene una serie de requisitos y plazos a los que está sujeto.

Es un derecho excepcional, que sólo puede utilizar el inquilino UNA SOLA VEZ, SIEMPRE QUE EL ARRENDADOR NO HUBIESE requerido de pago FEHACIENTEMENTE AL INQUILINO DE FORMA FECHACIENTE, y con una antelación de 30 días a la presentación de la demanda.

Para verlo más claro pondremos un EJEMPLO:

Si un inquilino debe 6 meses de renta, y el dueño interpone directamente la demanda de desahucio, el inquilino, en los 10 días desde el requerimiento del juzgado, podrá evitar el desahucio, si paga todo lo atrasado y se pone el corriente.

¿Qué cantidad debe consignarse en el Juzgado para enervar el desahucio?

Para que el inquilino pueda rehabilitar el contrato de arrendamiento, debe abonar al arrendador o consignar judicialmente todas las cantidades debidas y ponerse al día en el pago.

Plazo y Procedimiento para la enervación del Desahucio

Se encuentra regulado en el art. 440, 3 de la LEC

Requerimiento Previo para la Enervación

Presentada la demanda de desahucio, el Secretario Judicial requerirá por 10 DÍAS al inquilino, durante cuyo plazo podrá:

  • Desalojar el inmueble, sin formular oposición ni pagar
  • Pagar o consignar lo que deba
  • Formular oposición , en cuyo caso se celebrará la vista
  • Alegar circunstancias sobre la procedencia de la enervación.
  • En el requerimiento se expresará:

>Día y hora para la Vista, caso de oposición, y de la practica del lanzamiento, si no hubiera oposición.

>Que dispone de 3 días para pedir asistencia jurídica gratuita.

La forma se hará según lo dispuesto en el art. 161 (Comunicación por medio de copia de la resolución o de cédula), 155, apartado 3 y último párrafo del artículo 164, con apercibimiento de que no realizar alguna de las actuaciones citadas se procederá al lanzamiento.

Las costas por la Enervación del Desahucio Por Falta de Pago

Conforme al art. 22.5 de le LEC

“La resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas…”

Es decir, si dentro de los 10 días de requerimiento y entrega de la demanda, el arrendatario ejerciera la acción de enervación, , el Juez condena al inquilino que ha realizado el pago de las rentas, además, a las costas del procedimiento.

¿Qué pasa si el inquilino paga lo debido después que se haya presentado la demanda, pero antes que se le notifique en su domicilio?

Los tribunales entienden que en este supuesto se ha ejercitado la acción de enervación, pero se plantean dudas en cuanto a la imposición de las costas al inquilino, pues el art. 22.5 no contempla este supuesto.

Pueden darse varios supuestos:

>Si el arrendador, antes de presentar la demanda, hubiese requerido fechacientemente (por burofax) al inquilino, al presentarse luego la demanda con posibilidad de enervación, si paga antes que se la notifiquen, los Juzgados pueden imponerse además las costas, al no atender al plazo del Burofax.
>Si no hizo el requerimiento previo por Burofax, y paga antes que le notifiquen la demanda, el Juzgado puede NO imponerla las costas.

En la practica, el principal problema se plantea en los casos en que se enerva la acción, hay condena en costas, pero el inquilino no puede o quiere pagarlas.

Además de disfrutar del inmueble, los gastos del procedimiento(abogado y Procurador) serán sufragados por el arrendador.

Para el caso que se produzca un nuevo impago, el inquilino no podrá ejercitar de nuevo la enervación, pero en caso de condena en costas, será igualmente complicado que las pague.

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6 comentarios en “La Enervación del Desahucio.Requisitos y Plazo”

  1. Hola,
    En el caso de desahucio por falta de pago con reclamación de rentas adeudadas, si el demandado decide enervar el desahucio, tiene que pagar el importe de una anualidad entera o solo las mensualidades que debe?
    Gracias por contestar

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    • Solo de las rentas adeudadas; la anualidad de renta sirve única y exclusivamente para darle cuantía al procedimiento, más concretamnte a la acción de desahucio, pero no es una reclamación en sí misma. Lo que debe abonar es el impoete adeudado, que es a la acción de rentas debidas ejercitada.

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  2. Hola. Quisiera que me informaran si tengo que pagar los gastos de abogado y otros, aparte de los meses que debo de alquiler de mi casa. Me quedé sin trabajo, y desde septiembre del 2017 hasta hoy, mayo del 2018, debo 4900€. No me mandaron burofax, pero si un papel del juzgado diciéndome que si no pagaba la totalidad, el día 11/06/2018 tenía juicio de desahucio. Si pudiera pagar antes del juicio, tendría que pagar yo todas las costas?? Les agradecería de corazón me contestaran lo antes posible, porque si fuera así no podría pagarlo y tendría que buscar otro piso. Muchas gracias de antemano. Un saludo

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  3. Saludos!

    El inquilino se retrasó en el pago de la renta, se lo reclamé por burofax y pago en el plazo que le dimos.
    Ahora a vuelto a retrasarse y le ha mandado un burofax de nuevo donde le advierto que tiene que pagar la deuda y abandonar la casa en este mes por no cumplir las condiciones de pago (pago del día 1 al 5 según contrato)

    ¿Puede enervar la acción o legalmente no abandonar la casa?

    Muchas gracias!

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  4. Un inquilino de local ( en Bembibre ), al que se le han enviado 40 e-mail reclamando rentas( 6 ´o 8 e-mails todos los mesest)y debe 4 meses , ¿ Cuanto puede costar el deshaucio ? si se declara insolvente a pesar de tener propiedades dentro del local ?

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