Guía Para Reclamar la Dación en Pago

En términos generales, la Dación en Pago, no es sino la entrega de una cosa en sustitución del cumlimiento de una obligación originaria de dar.

Es decir, en relación a la ejecución hipotecaria, es el pago por parte del deudor, que no pudiendo hacerse cargo de las cuotas del préstamo hipotecario, entrega el inmueble sobre la que se ha constituido la hipoteca, para liberarse de la deuda.

Concepto de La Dación en Pago y la Ejecución Hipotecaria.

La Ejecución Hipotecaria es aquel procedimiento judicial por el que una entidad financiera solicita cobrar las cuotas impagadas del préstamo concedido sobre la vivienda, en base al artículo 105 de la Ley Hipotecaria, que se refiere al artículo 1.911 del Código Civil: “Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros.”

Procedimiento Ejecución Hipotecaria conforme a la LEC:

Se inicia mediante una demanda ejecutiva ante los Juzgados de Primera instancia del lugar donde radique el inmueble hipotecado.Para entender que está vencida la deuda y poder reclamar judicialmente, se exige un atraso de más de 3 meses.

A la demanda se acompaña el requerimiento de pago al deudor, para el caso que no lo haya hecho anteriormente y el Certificado de Cargas del Registro de la Propiedad donde el inmueble se halle inscrito.

Posteriormente, se señala subasta del bien hipotecado, en el que según la LEC, para paralizar el proceso de ejecución hipotecaria, el deudor debe consignar:

  • El principal e intereses producidos hasta el momento de la presentación de la demanda.
  • Costas del Procedimiento.

Esquema de Subasta de la Ejecución Hipotecaria (Fuente:Edufinet.com)

esquema ejecución hipotecaria

Requisitos de la Dación en Pago

Para evitar la ejecución hipotecaria, se habla de la Dación en Pago como solución alternativa a la subasta del inmueble por parte del Banco, de forma que se entregue el inmueble al Banco, se eliminen las cuotas pendientes de pago, las comisiones de impago y los intereses de demora.

En principio, las entidades Financieras no están obligados a aceptarla por Ley, debiendo llegar a una acuerdo con el deudor hipotecario, en base al artículo 140 de la Ley Hipotecaria, que dice: “No obstante lo dispuesto en el artículo 105, podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados.”

Con la Dación en Pago se evita el embargo y subasta de la vivienda, a cambio de entregar la vivienda hipotecada, pero se pierde la misma.

¿Hay algún cambio tras la reciente “Ley de Segunda Oportunidad” de 27 de febrero, Real Decreto-ley 1/2015?

Para que el deudor pueda ser exonerado de sus deudas, debe ser catalogado como “deudor de buena fe”, para lo cual, debe cumplir con los siguientes requisitos:

1.-Que en el concurso no haya sido declarado culpable.

2.-Que el deudor no haya sido condenado en sentencia firme por delitos contra el patrimonio, contra el orden socioeconómico, falsedad documental, contra la Hacienda Pública y la Seguridad Social o contra los derechos de los trabajadores en los 10 años anteriores a la declaración de concurso.

3.-Que haya celebrado o intentado celebrar un acuerdo extrajudicial de pagos, para intentar establecer un sistema de pagos o posibles quitas directamente con sus acreedores

Código de Buenas Prácticas

En 2012, tras la proliferación de ejecuciones hipotecarias, el Gobierno aprueba el Real Decreto de «medidas urgentes de protección de los deudores hipotecarios sin recursos».

Aunque en principio pareciera que posibilita acogerse a la dación en pago, una lectura sosegada da pié a pensar que muy pocos pueden acogerse a dicha solución.

EL Código de Buenas Prácticas es VOLUNTARIO para las entidades financieras.Eso quiere decir que podemos quedar excluidos si, nuestro banco, no lo ha firmado.Y si se ha acogido a él, sólo si todos los miembros de la unidad familiar están en paro, la vivienda habitual es la única, y si la hipoteca se constituyó para comprar la vivienda.

Además, la cuota hipotecaria debe ser superior al 60 de los ingresos de la unidad familiar, y en caso que haya avalistas, que carezcan de bienes para hacer frente a la deuda.

Si , pese a ello, se encuentra entre los “afortunados” que cumplan estos requisitos, la dación en pago no es la primera opción.El Banco debe hacer una oferta de refinanciación que puede incluir hacer una nueva hipoteca sobre la vivienda por otros 40 años y sólo cuando la propuesta suponga más del 60% de los ingresos familiares, se podrá negociar la rebaja o la dación en pago.

En definitiva, mientras no esté consolidada definitivamente en nuestro ordenamiento la dación en pago, y mientras no se cumplan los requisitos expuestos, cabe iniciar la correspondiente negociación con el Banco, tarea ardua y complicada que requerirá de las personas intervinientes de mucha, mucha paciencia como mínimo.

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