La ejecución hipotecaria de un Inmueble Arrendado[Con Inquilinos]

¿Puede continuar el arrendatario en vivienda o local con una ejecución hipotecaria?¿Qué pasa en el caso de ejecución hipotecaria con inquilinos y cuáles son sus derechos?

El caso planteado es el del inquilino de vivienda o local que se adjudica un Banco o entidad Financiera como consecuencia de una ejecución hipotecaria.¿El contrato de arrendamiento continúa o se extingue?

La cuestión planteada es si el arrendatario tiene derecho a continuar en el contrato de alquiler, pese a la ejecución, o el contrato quedaría resuelto.

En la mayoría de los casos, y como el contrato de arrendamiento no es obligatorio que sea inscrito en el Registro de la propiedad, el adjudicatario del inmueble arrendado, desconoce la existencia de terceras personas arrendatarias.

ejecucion hipotecaria y arrendamiento local

Descartado el caso de que el contrato esté inscrito en el Registro de la Propiedad, con anterioridad a la ejecución hipotecaria, en cuyo caso el arrendador seguirá ocupando el inmueble el tiempo que determine el contrato, pueden darse dos supuestos:

Si no está inscrito el contrato, debe atenderse a la duración del contrato:

Contratos de arrendamiento celebrados hasta el 5 de junio de 2013

 

Para aquellos contratos de arrendamiento celebrados al amparo de la Ley 29/1994,  hasta el 5 de junio de 2013, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece algunas condiciones generales en lo relativo a la duración del contrato, como son las siguientes:

  • Si en el contrato no se estipula un plazo de duración específico, éste será como mínimo de un año, prorrogable hasta alcanzar los cinco años, a no ser que el inquilino manifieste su voluntad de no renovación (siempre que éste avise al propietario con un mínimo de treinta días de antelación a la fecha de vencimiento del contrato), el arrendatario tendría derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años, que es el máximo tiempo que se permitiría al contrato de arrendamiento

 

Contratos de arrendamiento celebrados a partir del 6 de junio de 2013

 

Tras la reforma Ley de Arrendamientos Urbanos, modificada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, para los Contratos de arrendamiento celebrados a partir del 6 de junio de 2013,, establece algunas condiciones generales en lo relativo a la duración del contrato, como son las siguientes:

  • La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
    En este caso, el derecho del arrendador quedara resuelto por la ejecución hipotecaria, quedando extinguido el arrendamiento, una vez transcurrido el plazo de 3 años.

 

inmueble arrendado

¿Qué debe hacer el inquilino de la vivienda o local objeto de ejecución hipotecaria?

Lo mejor es que una vez que tengan conocimiento de la existencia de la subasta, presenten ante el Juzgado que lleva el procedimiento el contrato de arrendamiento que justifique su situación, para que el Juzgado lo considere suficiente para poder permanecer en el inmueble  el tiempo pactado en el contrato.

Para el caso que se hubiese señalado la subasta del inmueble , sin conocimiento de la existencia del inquilino, y tras presentar éste ante el Juzgado el contrato que justifica el arrendamiento, el Juzgado dará traslado al ejecutante para que 

A) anuncie mediante edictos la situación posesoria del inmueble a efectos de ulterior subasta.

 

Artículo 661 Comunicación de la ejecución a arrendatarios y a ocupantes de hecho. Publicidad de la situación posesoria en el anuncio de la subasta

  1. Cuando, por la manifestación de bienes del ejecutado, por indicación del ejecutante o de cualquier otro modo, conste en el procedimiento la existencia e identidad de personas, distintas del ejecutado, que ocupen el inmueble embargado, se les notificará la existencia de la ejecución, para que, en el plazo de diez días, presenten ante el Tribunal los títulos que justifiquen su situación.

En el anuncio de la subasta se expresará, con el posible detalle, la situación posesoria del inmueble o que, por el contrario, se encuentra desocupado, si se acreditase cumplidamente esta circunstancia al Secretario judicial responsable de

B) Pueda solicitar que el arrendamiento se ha realizado en fraude de ley.

Art. 661.2 

 El ejecutante podrá pedir que, antes de anunciarse la subasta, el tribunal declare que el ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer en el inmueble, una vez que éste se haya enajenado en la ejecución. La petición se tramitará con arreglo a lo establecido en el apartado 3 del artículo 675 y el tribunal accederá a ella y hará, por medio de auto no recurrible, la declaración solicitada, cuando el ocupante u ocupantes puedan considerarse de mero hecho o sin título suficiente. En otro caso, declarará, también sin ulterior recurso, que el ocupante u ocupantes tienen derecho a permanecer en el inmueble, dejando a salvo las acciones que pudieran corresponder al futuro adquirente para desalojar a aquéllos.

Las declaraciones a que se refiere el párrafo anterior se harán constar en el anuncio de la subasta.

Para evitar los problemas que pueden derivarse de la ejecución hipotecaria con inquilinos, sería aconsejable que a la hora de firmar un contrato de arrendamiento, el inquilino, a fin de evitar sorpresas:

Solicite una nota simple del inmueble, al Registro de la propiedad, nota que puede solicitar de forma presencial o bien online a través de la web de Registradores.

Con al nota simple se comprueba la propiedad del inmueble y si se tiene cargas, es decir anotaciones de embargo, que luego deriven en ejecuciones por deudas del propietario.

4 comentarios en “La ejecución hipotecaria de un Inmueble Arrendado[Con Inquilinos]”

  1. Que ocurre si el contrato de arrendamiento se ha hecho con posterioridad a la anotación en el registro de la propiedad de haberse expedido de la finca de que se trata certificación prevenida en el art. 688 de la L.E.C., en meritos de un procedimiento seguido por el Juzgado en virtud de mandamiento dado por dicho juzgado. No dice nada mas, la nota simple.-
    Se puede alquilar después de haberse expedido dicha certificación del dominio y cargas, estando todabía a nombre de la persona titular de la propiedad y a la que se le va a seguir procedimiento de ejecución hipotecaria? Gracias

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  2. Y si el inquilino no tiene contrato es decir esta en precario, porque se lo dejó el propietario ejecutado, tiene algún derecho prioritario, a la hora de la subasta? se abrirá un procedimiento de desahucio en precario, una vez se adjudique el bien?

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  3. Hola, yo tengo un local alquilado , y que yo sepa no esta inscrito en el registro de la propiedad , a no ser que el Propietario lo haya inscrito….( no se Quien Debe de hacer esto o si lo puede hacer cualquiera )
    La pregunta es, que he leido en un periodico que Sareb obliga a la Empresa propietaria del local a presentar concurso de acreedores , es decir , entiendo que Sareb va a ejecutar este inmueble el cual yo estoy de inquilino , y tengo 10 años de contrato ….
    Se me va a respetar dicho contrato?

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  4. Buenas, tengo una orden de ejecucion hipotecaria de la vivienda que estoi ocupando del banco. Tengo que entregar la vivienda a un fondo buitre, pero ahora el fondo buitre la a vendido a otro fondo. El fondo buitre que pide la ejecucion ya no es el nuevo dueño. Se puede desestimar la orden de ejecucion o seguira igual aun cambiando de propietario¿¿¿ Un saludo

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