La prestación de fianza, tienen como fin principal, en el alquiler, de responder de los posibles daños o desperfectos ocasionados por el inquilino en el inmueble objeto del contrato de alquiler.
En la mayoría de los Juzgados, (aunque no hay total unanimidad), el importe de las fianzas puede compensarse con la obligación de pago del arrendatario, en el caso de que se deban.
Una vez termine el contrato de arriendo, se entregan las llaves y la posesión de la finca, teniendo el arrendador el plazo de un mes para su devolución.
Art. 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU 29/1994)
1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
2. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.
3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.
4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
6. Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza la Administración General del Estado, las Administraciones de las comunidades autónomas y las entidades que integran la Administración Local, los organismos autónomos, las entidades públicas empresariales y demás entes públicos vinculados o dependientes de ellas, y las Mutuas colaboradoras con la Seguridad Social en su función pública de colaboración en la gestión de la Seguridad Social, así como sus Centros Mancomunados, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.
Pero ¿qué ocurre si no se produce la devolución de la fianza por el arrendador?.A continuación le explicamos los pasos que debe dar para la devolución de la fianza del contrato de alquiler.
Plazo de Devolución de la Fianza del Contrato de Alquiler
La Ley no establece claramente un plazo de devolución de la fianza, por lo que se trata de una de las dudas más frecuentes.
No se determina expresamente pero hace referencia de forma indirecta en el art. 36. 4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU 29/1994)
Según el artículo 36.4 (LAU), el arrendador está obligado a la devolución de la fianza en el plazo de UN MES, siempre que el inquilino no haya causado desperfectos en la vivienda (excluyendo los que sean causados por un uso normal de la vivienda).
Es decir se le concede ese tiempo para la comprobación del estado de la finca.Transcurrido dicho plazo, sin que se produzca la devolución , estará obligado al pago de intereses.
¿Cómo reclamar la fianza de un alquiler?
1.-Reclamación extraprocesal.
Cumplidas todas las obligaciones del contrato por el inquilino y para el caso que no se devuelva la fianza por el arrendador, es aconsejable mandar un Burofax al arrendador, requiriendo la devolución de la fianza.Con eso se hace constar la reclamación al objeto de poder reclamar las costas judiciales.
2.-Procedimiento Judicial para la reclamación judicial de la Fianza.
Requerido el arrendador por Burofax por el plazo de 7 días, para la devolución de la Fianza, sin que la haga efectiva, habrá que acudir a los tribunales interponiendo un procedimiento de reclamación de cantidad.
El procedimiento más ágil sería el Juicio Monitorio, cuya petición inicial no necesita la firma de abogado y procurador.Caso que el arrendador no se oponga se podrá iniciar la ejecución mediante el embargo de bienes del arrendador(deudor) de forma inmediata.
Junto con la petición inicial de monitorio, deberá acompañarse el contrato de arrendamiento, y si se ha hecho en documento aparte, comprobante de la entrega de fianza, y el burofax de requerimiento de devolución.
En caso de oposición del arrendador, según la cuantía, se remite al Juicio Verbal o juicio ordinario, donde, dada la complejidad del asunto, es altamente recomendable la asistencia de Abogado y procurador, teniendo en cuenta que es el actor (el inquilino) quien tiene la carga de la prueba de que no se ha devuelto la fianza, o que por ejemplo no hay desperfectos.
Este último caso es el más frecuente para que no se proceda a la devolución de la fianza.Para afianzar la prueba, lo conveniente es que cuando se abandone la vivienda, se suscriba con el arrendador documento, en el momento de entrega de las llaves, que todo se encuentra en perfectas condiciones de uso.Con ese documento firmado por ambas partes se evita que luego el arrendador no devuelva la fianza alegando desperfectos que no existan o no hayan sido causados por los inquilinos, que luego fuera de la vivienda sería fáciles de demostrar.
Controversia sobre el procedimiento para reclamar la fianza del contrato de alquiler.
Para el caso que el arrendador no proceda a la devolución de la fianza, es necesario plantear el procedimiento judicial correspondiente.
El proceso concreto es objeto de controversia, en función del Juzgado o Tribunal que haya de resolver, pues para algunos sectores el procedimiento adecuado es el Juicio Verbal, para otros el procedimiento ordinario, y en la practica, y en virtud de algunas sentencias que así lo reconocen, como hemos visto, también se hace mediante la interposición de la petición inicial del monitorio.
Según el artículo 249.6º de la LEC, corresponde al juicio ordinario.
6.º Las que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, salvo que se trate de reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia.
Es decir, las reclamaciones de rentas debidas se verán por Juicio verbal, y el resto de asuntos, entre ellas, la fianza del alquiler, por el juicio ordinario, según este sector de la doctrina. Audiencia Provincial de Málaga (Sección 4ª) en sentencia 23 febrero 2011.
Sin embargo, lo partidarios de que se va por los trámites del juicio verbal, defienden que se trata de una reclamación de cantidad, por lo que corresponde el Juicio Verbal, si la cuantía de la fianza es inferior a 6.000.- euros, teniendo en cuenta que, la relación arrendaticia ya se ha extinguido.
Por otro lado , la Jurisprudencia viene admitiendo que se pueda reclamar la fianza a través de Juicio Monitorio, procedimiento más inmediato y ágil, y más teniendo en cuenta que la mayoría de las veces, la fianza no supera la cuantía de 2.000 euros con lo que no será necesario que la petición inicial vaya firmada por abogado y procurador, ni se acompañe tasas judiciales si es persona física, al suprimirse para éstas desde el 28 Febrero de 2015.
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Felicidades. Explica muy bien y con bastante claridad esta cuestión
Buenas tardes: He alquilado un local, pero como no funcionó el negocio, decidí cerrar, siete meses después. Según el contrato, debía avisar con 30 días de anticipación, cosa que hice. Ahora, el propietario me dice que, NO me devuelve la fianza, ya que no he cumplido todo el contrato. El local se entrega en perfectas condiciones, incluso con mejoras. ¿Que debo hacer?. Gracias
Una limpieza de la después de pintar la casa por el propietario para un nuevo inquilino, entregada limpia y en perfectas condiciones, ¿se puede descontar de la fianza?