El Juicio de Desahucio, Tipos y Procedimiento

El Juicio de Desahucio es el procedimiento que más desarrollo legislativo ha tenido en los últimos años, concretamente el desahucio por falta de pago ha sufrido constantes cambios y reformas en su tramitación.

Se trata de un proceso especial y sumario, cuyo objeto es la recuperación por el propietario o arrendador de la entrega de la posesión de finca arrendada, además del pago de las rentas atrasadas o cantidades asimiladas a las mismas, en su caso.

Su regulación se encuentra en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), y ha sido objeto de constantes reformas, sobre todo con el fin de agilizar el proceso.

El procedimiento Desahucio lec, ha sido objeto de reforma en varias ocasiones, con la idea de agilizar el procedimiento de desahucio con el fin de que los arrendatarios de viviendas o locales de negocios puedan volver a arrendarlas (especialmente en el caso de ocupas), siendo las reformas de más importancia la de la LEC por Ley 42/2015 de 5 de octubre de la Ley de Enjuiciamiento Civil y
la Ley 4/2013, de 4 de junio, de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas

La última reforma ha sido la de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas, con entrada en vigor desde el 6 de JUNIO de 2013.
Explicamos a continuación, sus principales trámites, así como las principales cuestiones que se pueden plantear a lo largo del procedimiento del juicio especial de desahucio.

Tipos de Juicio de Desahucio: Por reclamación de Rentas o por Precario

Por los tipos de desahucio a seguir, podemos distinguir:

1. Juicio de Desahucio por falta de pago de la renta o por cantidades asimiladas a éstas.En este caso el arrendador, puede reclamar la entrega de la vivienda o local de negocio, o además de la entrega de la finca, la reclamación de las rentas atrasadas adeudadas.
2. Juicios de desahucio por expiración del contrato o por precario.A través del juicio de desahucio por precario lo que se intenta es recuperar la posesión del bien inmueble en  vista de que el arrendatario lo viene ocupando sin pagar renta y sin contrato.

Procedimiento del Juicio de Desahucio.

En la LEC 1/2000 el Juicio de desahucio se tramitaba por la regla de un procedimiento ordinario.Con la entrada en vigor de la ley Ley 37/2011 de agilización procesal, puede plantearse también como un proceso monitorio.

Con la reforma de la Ley 4/ 2013 además se ampliaron competencias del Secretario sobre el lanzamiento en caso de no oposición del demandado.

-Juicio Verbal de Desahucio.

En el Juicio de desahucio, una vez presentada la demanda, se procede a requerir al demandado para el desalojo de la finca y el pago de las rentas debidas.
Si el arrendatario no formula oposición, se da por terminado el procedimiento sin necesidad de celebrar juicio ni de dictar sentencia.
En este caso, con la admisión por el Juzgado se señala el lanzamiento, por lo que se procederá a la ejecución del lanzamiento (artículo 440.3 LEC).

Presentada la demanda, se admite mediante Decreto, requiriendo al demandado POR DIEZ DÍAS, para que desaloje la finca y proceda al pago.Además en el requerimiento se hace constar la fecha y hora de la celebración de vista en caso de oposición y del lanzamiento para el caso que no se formule opisición, con apercibimiento de lanzamiento.El deudor puede:

• Enervar la acción, si aún no lo ha hecho (sólo se permite una vez) pagando el importe de las rentas debidas(En este caso sigue el arrendamiento vigente)
• Desalojar la finca y pagar al deudor, en cuyo caso el Secretario dejará sin efecto el lanzamiento salvo que el arrendador pida que continúe para ver el estado en que se encuentra la finca.
• Formular oposición, alegando que no debe las cantidades reclamadas, en cuyo caso se celebrará la vista en la fecha señalada.

-Desahucio por extinción del contrato o por precario.

En el juicio verbal de desahucio por precario se da traslado de la demanda al demandado y se cita a juicio, que se celebrará aunque no asista el demandado(art 440.1 LEC).

Presentada la demanda, no hay requerimiento alguno, sino el señalamiento del día de la vista.

Caso de expiración del contrato se señalará además día para el lanzamiento.

Desahucio por Precario; Requisitos

Los requisitos para que pueda ser estimada la demanda de desahucio por precario, fundamentalmente son

• Que por parte del actor se ostente un título válido para reclamar la posesión, por ejemplo el dueño o el usufructuario de un inmueble.
• Que esté perfectamente identificado el inmueble.
• Que quien tiene la posesión, carezca de titulo o este sea insuficiente

Ejercitada la demanda de desahucio por Precario, el actor debe acreditar las cusas de la cesión, para romper la presunción de una causa onerosa, por ejemplo por razones de familia o amistad.

Para que prospere la oposición al desahucio por precario, es necesario acreditar un título válido o el pago de una renta.

¿Puede la madre instar juicio de desahucio por precario contra el hijo?

Hablamos de un supuesto que se da con frecuencia entre coherederos, es decir, matrimonio casado en gananciales, y tras el fallecimiento, deja el usufructo vitalicio a la esposa, pero uno de los hijos ocupa exclusivamente la vivienda en precario.

En virtud de sentencias, entre otras, como la de Audiencia Provincial de Las Palmas (Sección 3ª), de 18.12.2013, en cuanto al procedimiento de desahucio por precario se admite la legitimación de la madre frente al hijo que ocupa la vivienda sin pagar renta y sin contrato.

¿Cabe el juicio de desahucio por falta de pago cuando se trata de un arrendamiento de industria?

El arrendamiento de industria es aquel donde, además de alquilar un local, se alquila una unidad patrimonial con vida propia(muebles, maquinaria, enseres, etc).

El ejemplo típico es el de una cafetería o una estación de servicio, donde además del local, se entrega lo necesario para explotar el negocio.

La diferencia con el arrendamiento de local es que , además está regulado por el Código Civil, mientras que el arrendamiento de local por la Ley de Arrendamientos Urbanos (la LAU)

Para el caso que el inquilino no pague la renta…el proceso de desahucio…

> Si es un contrato de ARRENDAMIENTO DE LOCAL, el propietario intenta recuperar la posesión del inmueble y reclamar el importe de lo debido mediante el juicio de desahucio del art. 440.3 de la LEC en relación al 250.1.1º LEC.

> Si es un ARRENDAMIENTO DE INDUSTRIA, Al estar sujeto por el Código Civil, deberá interponerse el procedimiento que por la cuantía corresponda, bien JUICIO VERBAL, bien JUICIO ORDINARIO, Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de 27.02.2015

-Demanda en el Juicio de Desahucio

• En obligatoria la intervención de Abogado y Procurador.
• En caso de desahucio por falta de pago hay que determinar si procede o o la enervación, es decir, si con anterioridad, requerido el arrendatario por el juzgado para el pago de las rentas, ha evitado el desahucio con el pago de las rentas debidas con anterioridad a la celebración del juicio.
• En caso de desahucio por falta de pago, se podrá dirigir la demanda contra arrendatario y fiador, siempre que en este último caso se haya requerido previmante a la presentación de la demanda.
• En la demanda , igualmente hay que dejar solicitada la fecha para el lanzamiento y la ejecución contra sus bienes en caso que haya reclamación de las rentas.

-Citación del Inquilino en el Juicio de Desahucio

Para el caso que el inquilino no se encuentre en la finca objeto del contrato de arrendamiento, la citación se hará por edictos mediante fijación de la cédula de citación en el TABLÓN DE ANUNCIOS DEL JUZGADO, tras la reforma de la.Ley 4/2013 de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de vivienda del art. 164 de la LEC.

En este supuesto, ya no es necesario agotar la localización del inquilino mediante Oficios, para el caso que no pueda ser localizado, lo que antes ralentizaba el juicio de desahucio, convirtiéndose en punto fundamental para recupera la finca cuanto antes.

No obstante, ver ampliado este tema y la Doctrina del Tribunal Constitucional sobre las citaciones edictales en el Post ¿Si se desconoce el domicilio del arrendatario caso de citación negativa en Juicio de Desahucio?

-Legitimación de los herederos del arrendador en el Juicio de Desahucio

Hablamos del supuesto de la legitimación de los herederos del arrendador para reclamar la posesión de inmueble arrendado.

Para el caso que el arrendador fallezca sin que el inmueble se haya adjudicado a sus herederos, y los inquilinos dejen de pagar la renta, se plantea la duda si están legitimados estos herederos para la interposición de un juicio de desahucio por falta de pago.

La jurisprudencia exige para que proceda la legitimación:
1.- Acreditar su condición de herederos (mediante testamento o declaración de herederos)
2.Acreditar que actúan en beneficio de la comunidad hereditaria, como administradores del caudal relicto.
Sentencia de 28 febrero de 2013, Tribunal Supremo (Sala 1ª) y de la Audiencia Provincial de Ciudad Real (Sección 1ª), sentencia de 26 de mayo de 2014.

Motivos de Oposición en el Juicio de Desahucio

Las causas que puede alegar el arrendatario  al arrenador frente a la demanda de desahucio son muy limitadas.

Ver más información ampliada en el artículo Causas de opocición al Juicio de Desahucio

Enervación del desahucio

Hablamos de enervación del desahucio como el derecho que tiene el inquilino de mantener vigente el contrato de arrendamiento mediante el pago de las cantidades de renta reclamandas o cantidades asimiladas( IBI, luz , agua, etc.).
Con la enervación se pone fin al juicio y se rehabilita la vigencia del contrato de arrendamiento.Artículo 22.4 de la LEC.

Al ser un derecho excepcional, SÓLO PUEDE USARSE UNA SOLA VEZ DURANTE LA VIGENCIA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

¿Cuándo no es posible la enervación?

NO será posible, cuando el arrendador, con anterioridad a la presentación de la demanda, haya requerido de pago al arrendatario, de modo fehaciente, con al menos 30 días de antelación a la presentación de la demanda, y el pago no se haya hecho.

¿Qué cantidad debe pagar el inquilino para enervar la acción de desahucio?

Para poder rehabilitar el contato, debe estar al corriente de las rentas del arrendamiento.
El inquilino debe pagar las rentas debidas al arrendador, o bien consignar las rentas en el plazo de 10 días del requerimiento judicial.
El artículo 440.3 de la LEC establece:

En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el secretario judicial, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale, REQUERIRÁ AL DEMANDADO para que, en el PLAZO DE DIEZ DIAS, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de PRETENDER LA ENERVACIÓN, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.”

Enervada la acción de desahucio se da por terminado el juicio, con imposición de costas al inquilino.

Requisitos del requerimiento de pago para enervar el Desahucio

Ver este tema de los requisitos del requerimiento, ampliado en este artículo.

Procedimiento de Desahucio Express

Hemos visto los pasos del procedimiento de desahucio por el que el propietario puede recupera la inmueble alquilado para el supuesto que el inquilino no pague la renta.

En 2009 se creó el llamado “desahucio Express”, pretendiendo acortar los plazos por el que el arrendador podía recuperar la renta en caso del impago del inquilino.

Sin embargo con el paso del tiempo, el procedimiento de desahucio, ni animó a los propietarios a arrendar sus viviendas, ni tampoco hubo una mejora en las agilización del juicio de desahucio, debido a la saturación de asuntos en los Juzgados.

Tras la ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, se estableció la normativa del juicio monitorio para reclamar las deudas pendientes del inquilino, reduciendo a 10 días, los que tenía el inquilino para contestar(ver causas de oposición al desahucio), pagar o abandonar el inmueble.

Transcurrido ese plazo, el Secretario Judicial, fijaba una fecha para el desalojo y la recuperación del inmueble.

Sólo con Ley 4/ 2013 se ampliaron las competencias del Secretario sobre el lanzamiento, por el que se señalaría, en el Decreto de admisión, la fecha del lanzamiento o desalojo, en caso de no oposición del demandado

Sin embargo, en la practica, ese plazo no llega a cumplirse debido a la tardanza de los Juzgados.

Por poner ejemplos de lo que puede tardar los procedimientos de desahucio,

En el partido judicial de Sanlucar la Mayor:

14/4/2014 -Presentación de demanda
17/2/2015 -Decreto de Admisión
25/5/2015 -Juicio Señalado
3/7/2015 – Lanzamiento Señalado

Y en otros partidos judiciales y Juzgados, en términos similares…el procedimiento de desahucio se dilata durante meses…¿La solución…?

Si tiene un problema relacionado con el Juicio de desahucio, no dude en contactar con este despacho de Procuradores en Sevilla, en donde gestionaremos la solución de su problema.

Lectura Recomendada: 

• Enervación del Desahucio
• Causas de Oposición al Juicio de Desahucio
• Desahucio Express- En Qué casos se Aplica 
• Derechos y Obligaciones del Arrendador