Causas de oposición al juicio de desahucio por impago

En España, el juicio de desahucio por falta de pago se erige en una de las herramientas jurídicas clave para los propietarios que necesitan llevar a cabo la recuperación del inmueble arrendado.

Frente a este escenario, los inquilinos pueden hacer uso de algunas de las causas de oposición tasadas que pueden ejercer. La norma contenida en el artículo 444.1 de la ley de Enjuiciamiento Civil regula el procedimiento y establece los fundamentos lícitos para oponerse al desahucio.

Para el caso de que el arrendador solo trate de recuperar la finca arrendada, el desalojo de la vivienda, o local de negocio, los motivos de oposición que caben, por parte del arrendatario, únicamente es el de acreditar haber pagado la mensualidad. Si además se reclama el importe de las rentas debidas, el arrendatrario puede alegar como motivo de oposición la compensación de créditos.

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Motivos de oposición al juicio de desahucio

Los motivos de oposición al juicio desahucio son muy limitados, para no tener las graves consecuencias que supondría un lanzamiento, lo más aconsejable, es que se ejercite la enervación de la acción de desahucio y se oponga, para el caso de que la compensación alegada no sea admitida.

La oposición al juicio de desahucio, por impago de alquiler, tiene unas causas muy limitadas y dependerá si se solicita o no junto a la entrega de la posesión de la finca.

El juicio de desahucio es un tipo de procedimiento especial sumario, cuya sentencia no produce efecto de cosa juzgada, por el que se solicita la recuperación de la vivienda, o local de negocio objeto del arrendamiento, bien porque no se haya cumplido con el pago de las rentas o de las cantidades asimiladas, bien por la finalización del contrato.

En todo caso los motivos son muy limitados.

Lo más habitual es la interposición del juicio desahucio por impago de las rentas o cantidades asimiladas.

Aquí lo que quiere el propietario es obtener la posesión de la vivienda objeto del contrato de alquiler de vivienda y para ello puede utilizar dos tipos de acciones.

1.-Recuperación solo la finca, objeto de arrendamiento, sin reclamación de rentas debidas.

En este caso se deja para un juicio posterior para la reclamación de la deuda.

2.-Y el segundo, es el tipo de procedimiento por el que además de recuperar la finca arrendada se reclama por el arrendador las cantidades debidas por renta o cantidades asimiladas.

Al enfrentarse a un juicio de desahucio, los inquilinos deben conocer que su capacidad de oponerse es relativamente limitada, especialmente si la causa principal es el impago del alquiler o la expiración del plazo.

En estas circunstancias, la ley prevé específicamente la oposición fundamentada en el pago de la deuda o situaciones que habiliten la enervación.

El escrito de oposición frente a una demanda de desahucio por impago, debe presentarse en el plazo legal y reflejar los motivos de oposición que puede alegar el inquilino, siguiendo el marco normativo del artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Artículo 444.1 de la lec. Reglas especiales sobre contenido de la vista.

1. Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada solo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

En el segundo caso, cuando además de solicitar la entrega de la posesión de la finca arrendada, además se pretenda la reclamación del importe de las deudas se podrá alegar otros motivos de oposición al juicio de desahucio, como por ejemplo la compensación de créditos, es decir el arrendatario puede plantear como causa o motivo de oposición que no le debe nada a la arrendador porque éste además le debe al arrendatario algunas cantidades que deben ser compensadas, entendiendo que el crédito a compensar de ser único, líquido y exigible.

Artículo 438 tres de la ley de enjuiciamiento civil

3. El demandado podrá oponer en la contestación a la demanda un crédito compensable, siendo de aplicación lo dispuesto en el artículo 408. Si la cuantía de dicho crédito fuese superior a la que determine que se siga el juicio verbal, el tribunal tendrá por no hecha tal alegación en la vista, advirtiéndolo así al demandado, para que use de su derecho ante el tribunal y por los trámites que correspondan.

Hay que decir además que si, planteada la demanda de desahucio, la cuantía del crédito compensable que alega el arrendatario es superior a la cuantía de 6000 €, que es la del procedimiento verbal, el juzgado tendrá por no hecha tal alegación.

Sentencias sobre el incumplimiento del arrendador como oposición del arrendador en el juicio de desahucio

El tema del incumplimiento del arrendador en el contexto de un juicio de desahucio por falta de pago de la renta es complejo y ha sido objeto de diversas interpretaciones judiciales. A continuación, se presentan algunas sentencias relevantes que abordan esta cuestión:

  1. Audiencia Provincial de Pontevedra, Sentencia de 18.06.2015: Esta sentencia establece que el inquilino no puede oponer incumplimientos del arrendador para justificar su propia falta de pago de la renta. Según la jurisprudencia, las excepciones que puede alegar el demandado en estos casos se limitan al pago de la renta o a la facultad de enervar el desahucio, excluyendo cualquier otra justificación por incumplimiento por parte del arrendador.
  2. Audiencia Provincial de Albacete, Sentencia 18.04.2016: Esta sentencia distingue entre la acción de desahucio y la reclamación de rentas. Aunque el artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil limita los motivos de oposición en el juicio de desahucio a cuestiones relativas al pago o a la enervación, esta limitación no se aplica a la reclamación de rentas. En este caso, el arrendatario sí puede oponer compensación de créditos frente a la reclamación de rentas, siempre que se notifique al actor con antelación.
  3. Audiencia Provincial de Madrid, Sentencia 7.06.2016: En esta sentencia se reitera que la oposición del arrendatario en un juicio de desahucio se limita a demostrar el pago de la renta o las circunstancias que justifiquen la enervación. La demandada, en este caso, no pudo acreditar el pago de las rentas impagadas, lo que llevó a la estimación de la demanda de desahucio.

Como puede verse, cuando se acumulan acciones de desahucio y reclamación de rentas, el inquilino tiene la posibilidad de oponer otros motivos, como la compensación de créditos, en respuesta a la reclamación de rentas.

 El juicio de desahucio por falta de pago

Se trata de un procedimiento legal destinado a permitir a los propietarios de viviendas recuperar la posesión de su inmueble cuando el inquilino no ha cumplido con las obligaciones de pago establecidas contractualmente.

Este proceso se inicia tras el incumplimiento del arrendatario en el pago de la renta o de cualquier otra cantidad que le corresponda pagar según el contrato de alquiler.

La LEC regula el procedimiento del juicio de desahucio por falta de pago, el cual se decide mediante juicio verbal, sin importar la cuantía de la demanda.

Este proceso incluye varias fases: una fase previa de posible acuerdo y requerimiento de pago, la presentación de la demanda por parte del arrendador, la emisión del decreto de admisión por el juzgado, la notificación de la demanda al arrendatario y, dependiendo de las acciones del arrendatario, puede seguir hacia la vista del juicio y sentencia, y finalmente, al lanzamiento o desalojo de la vivienda.

La acción de desahucio por impago permite al arrendador no solo solicitar el desalojo del inquilino por falta de pago, sino también reclamar el pago de las cantidades adeudadas.

Además, el procedimiento contempla la posibilidad de enervación del desahucio, que es el derecho del inquilino a evitar el desalojo pagando las cantidades debidas antes de que se dicte sentencia, siempre y cuando no se haya realizado un requerimiento de pago amistoso notificado al menos 30 días antes de la presentación de la demanda.

Si desea obtener más información sobre este tipo de procedimiento puede hacerlo aquí.

1 comentario en “Causas de oposición al juicio de desahucio por impago”

  1. Puede un propietario echarte de tu casa en alquiler, sin finalizar contrato, estando al día en todos los pagos y siendo la casa de dos menores?
    La reclama pq su hijo se quiere ir a vivir en ella.

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