En el ámbito registral, los expedientes de dominio se han convertido en una herramienta fundamental para llevar a cabo la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad.
Este procedimiento, de carácter notarial desde la promulgación de la Ley 15/2015, tiene como objetivo principal permitir el acceso por primera vez al registro de una propiedad, otorgando al promotor del expediente un título inmatriculador válido para su inscripción.
Por ejemplo, para el caso que una escritura de una casa no esté inscrita en el Registro de la Propiedad, es necesario proceder a lo que se denomina expediente de dominio.
El expediente de dominio permite inscribir una finca en el Registro de la Propiedad.
El procedimiento judicial era costoso (luego veremos cuánto cuesta un expediente de dominio) y largo, lo que determinó que la reforma por Ley 13/2015 de 24 de Junio de Reforma de la Ley Hipotecaria, haya establecido la atribución a los notarios de la tramitación de los dominios para la inmatriculación de las fincas, resultando más rápido y económico.
Con la inmatriculación de la finca en el Registro de la Propiedad los que se pretende es dejar constancia de quien es el dueño de la finca.
¿Qué es un Expediente de dominio?
Concepto.-Es un procedimiento complejo, con el que se pretende concordar lo que consta en el Registro con la realidad extraregistral (situación de hecho) y puede tener por objetivo la inscripción de una finca en el registro de la Propiedad, la reanudación del tracto sucesivo o la constancia de mayor cabida de una finca previamente inscrita.
A través de este procedimiento, se busca conciliar la realidad extrarregistral con la registral, sin que esto suponga una declaración de dominio con efectos de cosa juzgada.
→ Es decir, no se trata de un proceso que establezca una resolución judicial definitiva sobre la propiedad, sino más bien de una vía para adecuar el Registro de la Propiedad a la situación real de las fincas.
Este procedimiento se encuentra regulado en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria (LH) y sirve como base para otros dos procedimientos similares:
- el procedimiento de reanudación del tracto sucesivo (artículo 208 de la LH) y
- el expediente de exceso de cabida (artículo 201 de la LH).
Todos ellos comparten el objetivo común de reflejar en el Registro de la Propiedad la realidad jurídica de las fincas.
Procedimiento del Expediente de dominio
Competencia: La tramitación de los expedientes de dominio corresponde al
- Notario hábil del distrito donde se ubique la finca, o en su defecto,
- A un notario del distrito colindante.
- En casos de fincas que abarquen varios distritos, la competencia puede recaer en cualquiera de los notarios hábiles de dichos distritos.
→ Se pone en marcha por el interesado mediante escrito que luego es recogido en el acta del requerimiento notarial. La solicitud del expediente de dominio debe incluir los datos personales del promotor, su domicilio y una descripción detallada de la finca, de acuerdo con lo establecido en la normativa vigente.
Únicamente uno de los copropietarios, el nudo propietario o un heredero del adquirente pueden instar el expediente.
En caso de estar en régimen de gananciales, cualquiera de los cónyuges puede promover el procedimiento.
Documentación necesaria y requisitos
A la solicitud debe adjuntarse la siguiente documentación:
- Título de propiedad de la finca a favor del solicitante. Este título puede ser tanto público como privado, siempre y cuando sea suficiente para transmitir la propiedad y esté debidamente liquidado desde el punto de vista fiscal. Es importante mencionar que, si la ley exige un documento público para realizar la transmisión, no se aceptará un documento privado.
- Certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, que incluya la descripción literal y la delimitación gráfica. Esta certificación debe reflejar tanto el titular catastral de la finca como los de las fincas colindantes. Es fundamental que la descripción de la finca en el título coincida plenamente con la certificación catastral.
- Relación de datos registrales, catastrales u otros que permitan identificar las fincas colindantes, así como los nombres y domicilios de los titulares actuales de dichas fincas.
- Identificación de los derechos constituidos sobre la finca y sus respectivos titulares.
- Identificación del poseedor o arrendatario en caso de vivienda.
Una vez presentado el escrito junto con la documentación requerida, se procede a la apertura del expediente mediante un acta notarial.
Esta acta recoge el requerimiento efectuado por el interesado y se remite al Registro de la Propiedad, donde se emite una certificación que acredita que la finca no está inscrita y se realiza una anotación preventiva de la pretendida inmatriculación.
Previamente a la apertura del acta, el Notario hace un estudio preliminar para evaluar la viabilidad del expediente.
La certificación registral debe emitirse en un plazo máximo de 15 días, siempre y cuando se cumplan ciertos requisitos, como la correspondencia entre la finca del título y la certificación catastral, la inexistencia de inscripciones previas de la finca y la ausencia de dudas sobre la coincidencia con otras fincas inmatriculadas.
En caso de no cumplirse estos requisitos, el Registro no procederá a la anotación preventiva y se solicitará al notario el archivo del expediente.
Notificación, alegaciones e inscripción
Una vez emitida la certificación catastral y realizada la anotación preventiva, se lleva a cabo la notificación del expediente a los posibles interesados.
Entre ellos se encuentran el transmitente de la finca, los titulares de cargas, derechos o acciones sobre la misma, el titular catastral, el poseedor de hecho, el Ayuntamiento, la Administración titular del dominio público y los propietarios y titulares de derechos reales sobre fincas colindantes.
Tanto los notificados como cualquier otro interesado tienen un plazo de un mes para presentar alegaciones ante el notario, adjuntando las pruebas que consideren pertinentes y oponiéndose, en su caso, a la tramitación del expediente de dominio.
Si se presentan alegaciones que fundamenten la oposición al expediente, el notario analizará dichas alegaciones y pruebas, y si las considera válidas, dará por concluido el expediente y procederá a su archivo.
En caso contrario, si no se presentan alegaciones o si el Notario considera fundada la pretensión del promotor, se levantará un acta que hará referencia a todos los acontecimientos, incluyendo la no presentación de alegaciones.
Dicha acta se remitirá al Registro de la Propiedad para su calificación e inscripción, siempre y cuando el Registro no albergue dudas.
En caso de una calificación positiva, se procederá a la inscripción de la finca y se publicará un edicto en el Boletín Oficial del Estado (BOE).
Por otro lado, si el Registro mantiene dudas, el promotor podrá interponer los recursos gubernativos correspondientes o recurrir a la vía jurisdiccional ordinaria, tal y como sucede cuando el notario concluye el expediente por considerarlo infundado.
Cuánto cuesta un Expediente de Dominio
Los aranceles del registro de la propiedad están regulados en el Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre.
En cuanto a los honorarios de Abogado, hay que estar a las Normas Orientadoras del correspondiente Ilustre Colegio de Abogados.
En todo caso para calcular la minuta de abogado hay que tener en cuenta el valor de la finca, y si no se sabe, el valor catastral.
Si necesita encontrar soluciones eficaces relacionadas con expedientes de dominio, necesita inmatricular sus fincas o necesita reanudar el tracto de sus propiedades puede acudir a los abogados expertos en derecho hipotecario y notarial asociados a nuestro despacho de procuradores contactando a través de este formulario.
¿Y qué costes tiene promover un juicio ordinario para demandar a los herederos de los que vendieron por contrato privado no elevado a público una finca en el año 1975. mediante el que se pueda inscribir por los herederos del comprador?
Quiero hacer un expediente de dominio de una finca rústica de 600m2 que se compró hace 25 años ¿Cuánto cuesta el abogado y procuradora? (provincia de Guadalajara)
Va a depender del valor de la finca, si no se conoce el valor se orientaria por el valor catastral.
un saludo
Soy uno de los herederos de mi hermano que falleció hace once años y que al tramitar su herencia nos encontramos con que hay un pequeño local en un pueblo de Madrid, que debido a su situación no tiene valor prácticamente, y que cuando falleció su esposa hace 43 años con la que estaba casado en gananciales no fue incluido en el cuaderno de repartición.
Nos dice el notario que hay que localizar a los herederos de su difunta mujer y a partir de ahí tramitar la herencia, pero el problema es que no tenemos contactos con esta familia porque a los que conocíamos han fallecido y no sabemos ni quien ni donde viven sus herederos. mi pregunta es habra que hacer un expediente de dominio y si es así, ¿que costaría?. Gracias por su respuesta
Cómo se puede subsanar un error en una escritura de adjudicación de herencia,hecha por un Notario en Canarias, fecha 22/02/1982. Como pasaron más de 20 años se encuentra en el archivo pasivo, pero con esta fecha no aparece nada pues ficha fecha tiene un error. No sé como poder acceder a este pasivo y cómo solucionarlo. Por esta razón no podemos registrar en Gijon(Asturias), la escritura de nuestra herencia.
Tengo un solar con mas metros de lo q, està registrada y quisiera anadirlo
Mi marido heredo tierras y tiene hijos de un matrimonio anterior , todos los gastos de recibir la herencia lo esta pagando conmigo el me quiere dejar un trozo de tierra mi pregunta es como lo haria para que el dia de mañana sea solo mio no de los hijos
Compre una vivienda por comtrato privado,uno de los vendedores le cedio su parte a otro con otro contrato privado hace muchos años y no se sabe nada de el se fue a brasil.como puedo hacer para poder escriturar.Gracias.
en total son nueve vendedores alguno ya fallecio .
Hola compre una vivienda, en la cual yo pago un ibi de 117m2 x dos plantas.
En las escrituras tengo menos metros, y resulta que un vecino se ha cojido una habitación. Que puedo hacer?
Buenas tardes, hemos heredado de mi abuelo un solar urbano, no tenemos escrituras de tal solar, pero sí tenemos el IVI al día. Hemos hecho la aceptación de herencia de mi abuelo y en la notaría nos han recomendado hacer expediente de dominio al no tener las escrituras. El caso es que nos hemos enterado que un vecino de Muy mala fé al saber que el solar no estaba registrado ha tramitado él un expediente de dominio, ¿que es lo que podemos hacer al respecto? No nos ha llegado notificación del Ayuntamiento de tal hecho, pero sí estamos seguros de la actuación del vecino. Gracias de antemano
Vas a tener que pelear. Lo primero que haría sería comparecer en expediente de dominio y alegar. Pero tenga en cuenta que uno u otro ha de justificar su derecho mediante pruebas de algún tipo. El catastro es relevante, pero es un indicio, no es una prueba definitiva
Suerte
Tengo una escritura con un error de la notaría,dónde debo solucionar el problema?sin que suponga gastos para mí
Hola compre una casita ase 12 anios con contrato privado y no lo escriture no se nada de vendedora donde puede estar el domicilio que tenia ya no vive ai que puedo aser para intrar legalmente grasiad
Hola quiero comprar una vivienda la cual no tiene escritura, si papel de compraventa y no esta inscrita en el registro de la propiedad, lleva deshabitada casi 20 años,la vendedora me facilita toda la documentación, pero me gustaría saber la complejidad del caso para saber si vale la pena dicha compra.Muchas gracias.
¿Y al final que pasó? LLegó a comprarla ?? Y si lo hizo, cuanto tiempo y dinero le costó regular los papeles? Gracias
Estoy viviendo en una casa en la planta alta. Mi hermana ocupa la planta baja. En escrituras solo aparece el solar como indiviso por herencia de nuestros padres ¿Puedo sacar escrituras de mi vivienda independiente a mi hermana? Ya que ella no quiere.
Hola. Hace trece años intercambie una propiedad con mi ex-marido, pero me puso como condición no escriturar porque el la iba a hipotecar. Ahora quiero venderla, pero la escritura sigue a nombre de mi ex-marido, y los compradores tienen prisa. Que puedo hacer? Gracias
Hola,le compré a mi madre la mitad de la casa en divisa,era una herencia la totalidad de la vivienda,la otra mitad era para repartir,una de mis hermanas compro la otra mitad,y ahora queremos vender, podríamos?
Buenas
Yo compré un terreno con un contrato de compra venta y el q me vendió también tenía un contrato de compra venta y la q le vendió era la dueña inicial q quedó viuda y no quiso hacer lo de impuestos de donaciones y sucesiones y no cambio a su nombre la escritura. Yo ahora quiero venderlo pero la gente me pide escritura con registrada yo no tengo q debo hacer?
Buenas tardes. Mi marido ha heredado una finca al fallecer su madre. La mitad de la finca es suya y la otra de su hermana.El problema esta en que su hermana no quiere hacer las escrituras de su parte y él si. Como podemos hacer para que mi marido pueda hacer sus escrituras?Nos han informado que las tienen que hacer en conjunto porque es indiviso.Gracias
Lo inaudito!! es que una parcela de 500 M2 inmatriculada haya tenido unos honorarios totales por Compra-Venta en el Registro (incluído Edicto Aytº) de 73 euros en el año 2005 y otra que está inmatriculada con un casa de 100 m2 y 300 de terrero, haya costado 1.300 euros por el Excmo. Registro de la usurpación..
Buenas tardes, mi problema es el siguiente, compro una parcela de terreno de 200 m2 en una pedanía de tarifa, me la venden dos hermanos en un contrato de compra venta, hago la casa en la parcela la termino y después me entero que estos señores no son propietarios de dicho suelo ellos viven allí también pero no tienen escritura. Posteriormente he ido al ayuntamiento de tarifa expliqué la situación y he legalizado la obra con proyecto visado he pagado un 7% al ayuntamiento de impuestos sobre la edificación pero sigo sin tener la titularidad del suelo, ¿Qué puedo hacer? me han dicho que puedo hacer un expediente de dominio, bien en notario o bien en el juzgado, ¿ustedes que me pueden aconsejar? y ¿cual podría ser el costo de hacerlo en un lado o en otro? cabe decir que lo que es la vivienda está totalmente legalizada y tengo luz y agua desde hace aproximadamente 15 años.
Quedo en espera de su respuesta
Atentamente, Emilio
Un saludo
compre en 2007 una parcela trasera de mi casa mi casa es urbana y la parcela es rustica el que me vendio tenia un contrato personal de quien se lo vendio hicimos otro contrato personal y esta sin registrar desde siempre por lo que el ayuntamiento lo tiene como suyo a pesar de que los linderos saben que soy el dueño y esta cuidado que puedo hacer para legalizarlo