¿Qué es un Expediente de Dominio? y ¿Cuánto Cuesta?

Para el caso que una escritura de una casa no esté inscrita en el Registro de la Propiedad, es necesario proceder a lo que se denomina expediente de dominio.

El expediente de dominio permite inscribir una finca en el Registro de la Propiedad.

El procedimiento judicial es costoso (luego veremos cuánto cuesta un expediente de dominio) y largo, lo que ha determinado la reforma que por Ley 13/2015 de 24 de Junio, se haya establecido con carácter voluntario la atribución a los notarios de la tramitación de los dominios para la inmatriculación de las fincas, resultando más rápido y económico.

Con la inmatriculación de la finca en el Registro de la Propiedad los que se pretende es dejar constancia de quien es el dueño de la finca.En este artículo nos detendremos sobre el procedimiento judicial de expediente de dominio…

¿Qué es un Expediente de dominio?

Concepto.-Es un procedimiento complejo, y a veces dificultoso,  de naturaleza discutida, aunque incardinado en la Jurisdicción Voluntaria, regulado en los arts 199 a 2002 de nuestra Ley Hipotecaria con el que se pretende concordar lo que consta en el Registro con la realidad extraregistral (situación de hecho) y puede tener por objetivo la inscripción de una finca en el registro de la Propiedad, la reanudación del tracto sucesivo o la constancia de mayor cabida de una finca previamente inscrita.

Procedimiento del Expediente de dominio

expediente de dominio

 Se inicia mediante escrito de parte, que deberá presentarse en el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radique la finca.

Es necesaria la intervención del Ministerio Fiscal y  la intervención de Abogado y Procurador .

En el escrito inicial, se deberá exponer toda la información exigida en el art. 274 del Reglamento Hipotecario, al que se deben unir, la Certificación Registral y la Catastral, con la descripción occidente de la finca que se pretende inscribir.

Tras el período de prueba que acredite la causa de la petición, el procedimiento acaba con Auto dictado por el Juez, que posteriormente deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad, para lo cual es buena idea consultar con el Registrador la inscripción a fin de evitar posible errores subsanables

En dicho Auto se puede resolver alguna de las siguientes situaciones:

  1. Inmatriculación de una finca que deba inscribirse por primera vez en el Registro de la Propiedad a favor del solicitante.
  2. La inscripción de Exceso de Cabida, bien para subsanar un error en la primera inscripción, bien porque haya variado con posterioridad.
  3. Reanudación del tracto sucesivo, cuando se pretende la inscripción por persona que haya adquirido la finca respecto de persona cuyo titulo no la haya adquirido previamente.En este caso, se dice, hay una ruptura del tracto, y la finalidad que se pretende con este expediente de dominio es adaptar la fe pública que otorga el Registro por la realidad extraregistral.

En relación a este último supuesto, se plantean normalmente dos cuestiones:

Si es necesario incoar el expediente de dominio cuando se ha perdido la escritura notarial, por ejemplo de compraventa , o cuadro por ejemplo se ha comprado una finca mediante contrato privado.

En el primer caso no procede, ya que lo que debe hacerse es reponerse el titulo, es decir, sacar una copia de la escritura.En el segundo, tampoco, ya que lo que cabe es elevar a  escritura publica ese contrato, y si es necesario, resolver la titularidad de la finca mediante el correspondiente proceso declarativo ordinario.

La peculiaridad del expediente de dominio es que el Auto establece la existencia del título que justifica la adquisición de la Finca, pero no declara el derecho de la misma, de ahí que no otorgue la protección registral frente a terceros del art. 34 de la LH y deba promoverse un juicio ordinario por quien invoque su derecho.

expediente dominio procurador

Cuánto cuesta un Expediente de Dominio

 En este caso, y  dada su naturaleza discutida sobre su carácter contencioso o de jurisdicción voluntaria, según ha confirmado mediante consulta  la Dirección General de Tributos, los expedientes de jurisdicción voluntaria, incluidos los expedientes de dominio están exentos, y por tanto no están incluidos en el hecho imponible de la Tasa Judicial. (número de consulta V0484-13 de 19 de Febrero de 2013)

En este caso la razón radica en la ausencia de contradicción entre partes, careciendo el Auto dictado de efectos de “cosa juzgada”.

Los aranceles del registro de la propiedad están regulados en el Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre. En cuanto a los honorarios de Abogado, hay que estar a las Normas Orientadoras del correspondiente Ilustre Colegio de Abogados.En todo caso para calcular la minuta de abogado hay que tener en cuenta el valor de la finca, y si no se sabe, el valor catastral.

Si necesita encontrar soluciones eficaces relacionadas con expedientes de dominio, necesita inmatricular sus fincas o necesita reanudar el tracto de sus propiedades puede acudir  a los abogados expertos en derecho hipotecario y notarial asociados a nuestro despacho de procuradores  contactando a través de este formulario.

22 comentarios en “¿Qué es un Expediente de Dominio? y ¿Cuánto Cuesta?”

  1. ¿Y qué costes tiene promover un juicio ordinario para demandar a los herederos de los que vendieron por contrato privado no elevado a público una finca en el año 1975. mediante el que se pueda inscribir por los herederos del comprador?

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  2. Quiero hacer un expediente de dominio de una finca rústica de 600m2 que se compró hace 25 años ¿Cuánto cuesta el abogado y procuradora? (provincia de Guadalajara)

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  3. Soy uno de los herederos de mi hermano que falleció hace once años y que al tramitar su herencia nos encontramos con que hay un pequeño local en un pueblo de Madrid, que debido a su situación no tiene valor prácticamente, y que cuando falleció su esposa hace 43 años con la que estaba casado en gananciales no fue incluido en el cuaderno de repartición.
    Nos dice el notario que hay que localizar a los herederos de su difunta mujer y a partir de ahí tramitar la herencia, pero el problema es que no tenemos contactos con esta familia porque a los que conocíamos han fallecido y no sabemos ni quien ni donde viven sus herederos. mi pregunta es habra que hacer un expediente de dominio y si es así, ¿que costaría?. Gracias por su respuesta

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  4. Cómo se puede subsanar un error en una escritura de adjudicación de herencia,hecha por un Notario en Canarias, fecha 22/02/1982. Como pasaron más de 20 años se encuentra en el archivo pasivo, pero con esta fecha no aparece nada pues ficha fecha tiene un error. No sé como poder acceder a este pasivo y cómo solucionarlo. Por esta razón no podemos registrar en Gijon(Asturias), la escritura de nuestra herencia.

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  5. Mi marido heredo tierras y tiene hijos de un matrimonio anterior , todos los gastos de recibir la herencia lo esta pagando conmigo el me quiere dejar un trozo de tierra mi pregunta es como lo haria para que el dia de mañana sea solo mio no de los hijos

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  6. Compre una vivienda por comtrato privado,uno de los vendedores le cedio su parte a otro con otro contrato privado hace muchos años y no se sabe nada de el se fue a brasil.como puedo hacer para poder escriturar.Gracias.
    en total son nueve vendedores alguno ya fallecio .

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  7. Hola compre una vivienda, en la cual yo pago un ibi de 117m2 x dos plantas.
    En las escrituras tengo menos metros, y resulta que un vecino se ha cojido una habitación. Que puedo hacer?

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  8. Buenas tardes, hemos heredado de mi abuelo un solar urbano, no tenemos escrituras de tal solar, pero sí tenemos el IVI al día. Hemos hecho la aceptación de herencia de mi abuelo y en la notaría nos han recomendado hacer expediente de dominio al no tener las escrituras. El caso es que nos hemos enterado que un vecino de Muy mala fé al saber que el solar no estaba registrado ha tramitado él un expediente de dominio, ¿que es lo que podemos hacer al respecto? No nos ha llegado notificación del Ayuntamiento de tal hecho, pero sí estamos seguros de la actuación del vecino. Gracias de antemano

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    • Vas a tener que pelear. Lo primero que haría sería comparecer en expediente de dominio y alegar. Pero tenga en cuenta que uno u otro ha de justificar su derecho mediante pruebas de algún tipo. El catastro es relevante, pero es un indicio, no es una prueba definitiva

      Suerte

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  9. Hola compre una casita ase 12 anios con contrato privado y no lo escriture no se nada de vendedora donde puede estar el domicilio que tenia ya no vive ai que puedo aser para intrar legalmente grasiad

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  10. Hola quiero comprar una vivienda la cual no tiene escritura, si papel de compraventa y no esta inscrita en el registro de la propiedad, lleva deshabitada casi 20 años,la vendedora me facilita toda la documentación, pero me gustaría saber la complejidad del caso para saber si vale la pena dicha compra.Muchas gracias.

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  11. Estoy viviendo en una casa en la planta alta. Mi hermana ocupa la planta baja. En escrituras solo aparece el solar como indiviso por herencia de nuestros padres ¿Puedo sacar escrituras de mi vivienda independiente a mi hermana? Ya que ella no quiere.

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  12. Hola,le compré a mi madre la mitad de la casa en divisa,era una herencia la totalidad de la vivienda,la otra mitad era para repartir,una de mis hermanas compro la otra mitad,y ahora queremos vender, podríamos?

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  13. Buenas
    Yo compré un terreno con un contrato de compra venta y el q me vendió también tenía un contrato de compra venta y la q le vendió era la dueña inicial q quedó viuda y no quiso hacer lo de impuestos de donaciones y sucesiones y no cambio a su nombre la escritura. Yo ahora quiero venderlo pero la gente me pide escritura con registrada yo no tengo q debo hacer?

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  14. Buenas tardes. Mi marido ha heredado una finca al fallecer su madre. La mitad de la finca es suya y la otra de su hermana.El problema esta en que su hermana no quiere hacer las escrituras de su parte y él si. Como podemos hacer para que mi marido pueda hacer sus escrituras?Nos han informado que las tienen que hacer en conjunto porque es indiviso.Gracias

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  15. Lo inaudito!! es que una parcela de 500 M2 inmatriculada haya tenido unos honorarios totales por Compra-Venta en el Registro (incluído Edicto Aytº) de 73 euros en el año 2005 y otra que está inmatriculada con un casa de 100 m2 y 300 de terrero, haya costado 1.300 euros por el Excmo. Registro de la usurpación..

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  16. Buenas tardes, mi problema es el siguiente, compro una parcela de terreno de 200 m2 en una pedanía de tarifa, me la venden dos hermanos en un contrato de compra venta, hago la casa en la parcela la termino y después me entero que estos señores no son propietarios de dicho suelo ellos viven allí también pero no tienen escritura. Posteriormente he ido al ayuntamiento de tarifa expliqué la situación y he legalizado la obra con proyecto visado he pagado un 7% al ayuntamiento de impuestos sobre la edificación pero sigo sin tener la titularidad del suelo, ¿Qué puedo hacer? me han dicho que puedo hacer un expediente de dominio, bien en notario o bien en el juzgado, ¿ustedes que me pueden aconsejar? y ¿cual podría ser el costo de hacerlo en un lado o en otro? cabe decir que lo que es la vivienda está totalmente legalizada y tengo luz y agua desde hace aproximadamente 15 años.
    Quedo en espera de su respuesta
    Atentamente, Emilio
    Un saludo

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  17. compre en 2007 una parcela trasera de mi casa mi casa es urbana y la parcela es rustica el que me vendio tenia un contrato personal de quien se lo vendio hicimos otro contrato personal y esta sin registrar desde siempre por lo que el ayuntamiento lo tiene como suyo a pesar de que los linderos saben que soy el dueño y esta cuidado que puedo hacer para legalizarlo

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